Gewerbemiete

Gewerbemietverhältnisse.

Bei Mietverträgen über gewerbliche genutzte Räume, ist sowohl auf Vermieter-, als auch auf Mieterseite einiges zu beachten. Es bestehen grundlegende Unterschiede zum gemeinen Wohnungsmietrecht. Nicht selten müssen schlecht beratene Parteien hier kostspieliges Lehrgeld zahlen.

 

Großer Gestaltungsspielraum.

Im Wohnungsmietrecht sind inzwischen nahezu alle wesentlichen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien gesetzlich festgeschrieben. Bei den meisten zentralen Punkten, etwa bei Kündigungsfristen, Mietsicherheiten ("Kaution"), Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, bestimmt des Gesetz sogar ausdrücklich, das Vereinbarungen zu Ungunsten des Mieters unwirksam sind.

Hinzu kommen auch begleitende Vorschriften, wie etwa die Betriebskostenverordnung. Auch danach ist genau festgelegt, welche Kosten als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, und welche nicht.

All dies gilt im Gewerbemietrecht nicht.

Geht es um Räume, die der Mieter betrieblich nutzt, sind grundsätzlich nahezu alle Vereinbarungen zwischen den Parteien möglich. Im Ausgangspunkt gilt der strikte Grundsatz der Vertragsfreiheit, der nur durch allgemeine Rechtsgrundsätze wie §§ 134, 138, 242 BGB eingeschränkt wird.

So können etwa Vermieter und Mieter

  • langfristige Mietverträge und Kündigungsmöglichkeiten,
  • lange und atypische Kündigungsfristen und -zeitpunkte,
  • Mietsicherheiten in unbegrenzter Höhe,
  • die Übernahme sämtlicher Objektkosten als Nebenkosten, einschließlich Wachdienst-, Objektservice-, Marketing- und viele weitere Kosten,
  • die Übernahme aller Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten durch den Mieter,
  • den Ausschluss der verschuldensunabhängigen Haftung des Vermieters,
  • den Ausschluss von Minderungs- und Zurückbehaltungsrechten,
  • freie Umlagemaßstäbe für Betriebskosten,
  • abweichende Abrechnungszeiträume und -zeitpunkte

und noch vieles mehr wirksam vereinbaren.

Grenze AGB-Recht.

Diese Gestaltungsspielräume werden allerdings zu großen Teilen aufgegeben, wenn vorgefertigte und Formularmietverträge durch den Vermieter verwendet werden.

Bei diesen Verträgen handelt es sich nämlich im Rechtssinne um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Für diese gelten die Bestimmungen der §§ 305 BGB. Hierin finden sich eine Vielzahl von Verboten, um allzu einseitige Verträge zu verhindern, die individualvertraglich möglich wären.

Da es bei Gewerbemietverträgen in der Regel um erhebliche Mietzahlungen über lange Zeiträume ebenso geht, wie um beträchtliche Investitionen in die Mietsache, sollten Gewerbemietverträge besser nicht "von der Stange" verwendet werden.

Auch ein an sich guter Formularmietvertrag kann aufgrund der für ihn geltenden gesetzlichen Beschränkungen niemals die optimale Gestaltung und die rechtliche Dichte erreichen, wie ein individuell gefertigter Mietvertrag, der alle Umstände des konkreten Einzelfalls aufgreift.

Auch künftige Mieter sind gut beraten einen Vertrag, der sie über Jahre und Jahrzehnte bindet und in Summe mehrere einhunderttausend Euro Kosten verursachen kann, vor der Unterzeichnung überprüfen zu lassen. Anderenfalls können später böse und teure Überraschungen drohen.

 

Sonderproblem Schriftform.

Im Wohnungsmietrecht vollkommen bedeutungslos, hat sich um die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform bei gewerblichen Mietverträgen in den letzten Jahren eine erhebliche Problemlage eingestellt.

So schreibt das Gesetz vor, dass alle Mietverträge, die für länger als ein Jahr abgeschlossen sind, der Schriftform genügen müssen. Wird diese Formvorschrift nicht eingehalten, ist der Mietvertrag jedoch nicht nichtig. Er besteht vielmehr - was in den meisten Fällen viel schlimmer ist - als Mietvertrag mit gesetzlichem Inhalt fort. Es gelten also zum Beispiel die gesetzlichen Kündigungsfristen ebenso, wie die Pflicht des Vermieter die Betriebskosten selbst tragen zu müssen.

Weder die Investitionen der Mietvertragsparteien sind damit abgesichert, noch ist der gewollten Planungssicherheit genüge getan.

Höchstproblematisch ist, woran die Schriftform nach der Rechtsprechung scheitert. Selbstverständlich geht es hierbei nicht darum, das der Mietvertrag selbst nicht niedergeschrieben oder unterschrieben ist. Dies kommt kaum vor.

Die Stolperfallen sind wesentlich trickreicher und mit einen alltäglichen und normalen Verständnis von "Schriftform" nicht aufzuspüren. So liegt ein Verstoß gegen das Schriftformgebot etwa vor, wenn

  • die Seiten des Mietvertrages nicht fest miteinander verbunden sind,
  • nicht erkennbar ist, in welcher Funktion eine Unterschriftsleistung erfolgte,
  • zwischen Zeichnung und Gegenzeichnung des Mietvertrages zuviel Zeit verstrichen ist,
  • das Mietobjekt nicht genau genug bezeichnet ist,
  • Nachträge und Ergänzungen den an sich formgerecht erstellten Mietvertrag wieder formunwirksam machen, usw.

Auch hier sollten also unbedingt alle erforderlichen Formalien beachtet werden.

 

gewerbemiete@bsrp.de